kredyt hipoteczny

Okres kredytowania – co musisz o nim wiedzieć?

Pamiętacie, co robiliście w 1983 roku? Ja doskonaliłem umiejętność chodzenia na dwóch nogach (choć to bardziej wynika z logiki niż z faktu, że pamiętam ten okres). Poza tym, Lech Wałęsa otrzymał pokojową nagrodę Nobla, w Warszawie rozpoczęto budowę metra (ciekawe, kiedy uda się zakończyć?), wyprodukowano ostatni egzemplarz Syreny, Lady Pank wydał swoją pierwszą płytę, a w Polsce formalnie cały czas był stan wojenny (choć zawieszony). Na świecie natomiast telewizja NBC wyemitowała pierwszy odcinek serialu Drużyna A (kto pamięta przygody B.A. i przyjaciół? Ja tak 😉 ).

Wyobraź sobie teraz, że zaciągnąłeś wtedy kredyt hipoteczny. W tym roku mija dokładnie 35 lat od tego momentu. Sam przyznasz, że rzeczywistość wokół nas trochę zmieniła się przez te lata. 35 lat to także maksymalny okres, na jaki obecnie można zaciągnąć kredyt hipoteczny. Choć jeszcze niedawno było to aż 50 lat…

Dzisiaj chciałem przybliżyć nieco bardziej pojęcie okresu kredytowania. W internecie można znaleźć mnóstwo “dobrych rad” odnośnie wyboru okresu kredytowania. Postaram się dzisiaj z nimi rozprawić. Ale po kolei.  

Odrobina teorii 

Maksymalny okres kredytowania, jaki banki mogą zaoferować klientom, wynika z postanowień Komisji Nadzoru Finansowego wydanych w formie tzw. Rekomendacji S z 2013 roku. Formalnie Rekomendacja stanowi jedynie zbiór dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Nie ma więc tej rangi, co np. Ustawa. Jednak jej moc oddziaływania jest podobna. Nie sposób znaleźć banku, który świadomie nie stosowałby zaleceń KNF-u wydanych w formie Rekomendacji.  

Postanowienia Rekomendacji S w zakresie okresu kredytowania można sprowadzić do następujących wniosków: 

  • 25 lat – rekomendowany maksymalny okres kredytowania 
  • 35 lat – maksymalny dopuszczalny okres kredytowania , przy czym: 
    • 30 lat – maksymalny okres, jaki bank może przyjąć do liczeni zdolności kredytowej. To oznacza, że nawet gdy decydujesz się na dłuższy okres kredytowania to bank i tak na potrzeby oceny Twojej zdolności przyjmie wysokość raty, jak dla 30-letniego okresu kredytowania.  

Oprócz tego, ustalając maksymalny dopuszczalny okres kredytowania banki szczególną uwagę zwracają na okres, w którym Twój obecny wiek + okres kredytowania “zahaczy” o wiek emerytalny. Rekomendacja S nie podaje rozwiązania, co oznacza to “szczególne zwrócenie uwagi”. W każdym banku inaczej może więc wyglądać kwestia maksymalnego wieku kredytobiorcy lub uwzględniania dochodów, jeśli w trakcie spłaty kredytu przejdziesz na emeryturę. 

Kredyt hipoteczny na emeryturze

W praktyce możliwe jest udzielenie 30-letniego kredytu osobie 50-letniej, choć może to być obostrzone pewnymi ograniczeniami lub koniecznością wykupienia ubezpieczenia na życie. Inna sprawa, czy 75 czy 80-latek spłacający kredyt hipoteczny to kusząca perspektywa. Osobiście raczej wolałbym tego uniknąć. 🙂 

Kredyt hipoteczny, jako chwilówka 

Załóżmy jednak, że jesteś w bardzo dobrej sytuacji finansowej i Twoje zarobki są kilkanaście lub kilkadziesiąt razy wyższe niż minimalne wynagrodzenie (obecnie w 2018 r. 2100 PLN). Nie szukasz kredytu na kilkadziesiąt lat, a jedynie na kilka. Z tym również nie będzie problemu. Minimalny okres kredytowania zaczyna się w zasadzie od 1 roku. Inna sprawa, że wysokość rat przy takim okresie kredytowania mogłaby być zabójcza dla przeciętnego kredytobiorcy. Mam też wrażenie, że większe zainteresowanie jest jednak maksymalnym okresem kredytowania. 😉 

 Okres kredytowania vs koszty kredytu  

Zasada jest bardzo prosta. Im dłużej spłacasz kredyt, tym większe są koszty. Już przy okresie kredytowania dłuższym niż 17 lat i obecnych stopach procentowych kapitał (czyli część raty przeznaczona na spłatę kredytu) stanowi mniej niż połowę całej wysokości pierwszej raty. Pozostała część to odsetki, czyli koszt kredytu. Im dłuższy okres kredytowania, tym koszt większy. Przy maksymalnym dopuszczalnym okresie kredytowania, a więc 35 latach część raty przeznaczona na spłatę kredytu stanowi zaledwie 26% pierwszej raty kredytu. Jak już wspomniałem, jeszcze niedawno dostępne były kredyty z 50-letnim okresem kredytowania. Gdyby dzisiaj nadal można byłoby zadłużać się na 50 lat, to koszt kredytu (odsetki) w pierwszej racie  wyniósłby, aż 86%! Hipotetycznie (piękne słowo 🙂 ), gdyby banki udzielały kredytów na 100 lat, to część raty przeznaczona na spłatę kredytu (tej kwoty, która bank nam pożyczył) wynosiłaby zaledwie 2%:

Procentowy udział spłaty kredytu i odsetek w pierwszej racie równej kredytu, w zależności od okresu kredytowania

Rozumiesz już zapewne co chcę przekazać? Nadmierne wydłużanie okresu kredytowania znacznie zwiększa koszty kredytu. Mało tego, wydłużenie okresu kredytowania zwiększa koszty w sposób nieproporcjonalny względem obniżenia wysokości raty kredytu. Spokojnie. To tylko, na pierwszy rzut oka, brzmi skomplikowanie. Spójrz proszę na ten przykład:   

Rata wyliczona dla przeciętnej kwoty kredytu w III kwartale 2017: 238 956 i przeciętnego oprocentowania kredytu hipotecznego 3,9% (WIBOR 3M 1,73% + średnia marża 2,17 p.p.). 

Dwa ostatnie wiersze dotyczą oczywiście hipotetycznej sytuacj, ale są idealne do zobrazowania tego jaki wpływ ma okres kredytowania na wysokość raty oraz na tę część raty kredytu, w której spłacany jest kapitał (czyli kredyt). Spójrz proszę na okres kredytowania 10 lat i hipotetyczny okres 100 lat. Rata przy stu letnim okresie kredytowania jest zaledwie trzykrotnie niższa niż przy 10 latach. Natomiast część kapitałowa raty (ta część dzięki, której zmniejsza się zadłużenie kredytu) jest już sto razy mniejsza! Z matematycznego punktu widzenia można na tym skończyć rozważania. Dłuższy kredyt = znacznie wyższy koszt. Lepiej brać kredyt na krótszy okres.  

Kalkulator wysokości rat równych

Jeśli chcesz sprawdzić jak okres kredytowania wpływa na wysokość raty w Twoim przypadku, zachęcam do pobrania prostego kalkulatora. Jeśli dopiero zastanawiasz się nad kredytem, to nie potrzebujesz, na tym etapie, skomplikowanych narzędzi, ani pomocy doradcy czy pośrednika. Wysokość raty możesz obliczyć sam.

Okres kredytowania vs. życie

Życie nie jest jednak matematyką, a rozważanie o opłacalności kredytu na 20 lat nad kredytem 30-letnim, bez wgłębienia się w sytuację finansową konkretnej osoby, nie ma sensu. Spójrz, proszę na dylemat przed jakim stanęła jedna z osób szukająca porady w internecie (zrzut postu za jej zgodą – dziękuję!): 

Mówiąc inaczej mamy do wyboru dwie opcje:  

  1. Czy wziąć kredyt na 20 lat, bo to rozsądna granica zależności pomiędzy okresem kredytowania a kosztami (ale ledwo wiązać koniec z końcem z uwagi na wyższą ratę kredytu)? 
  2. Czy wybrać dłuższy okres kredytowania z niższą ratą i odrobiną zapasu w swoich możliwościach finansowych na wypadek wzrostu rat? 

Większość ekspertów (nie mylić z pośrednikami) twierdzi, że rozsądny okres kredytowania to maksymalnie 20 lat. Nigdy, nie posunąłbym się do tak jednoznacznego stwierdzenia. Owszem, jest to rozsądne, ale dla osób, które mogą sobie pozwolić na odpowiednio wyższe raty, mają poduszkę finansową na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, są świadome możliwości wzrostu rat i są w stanie spłacać kredyt także przy wyższych ratach niż te pierwotnie wyliczone. Niestety, dla większości osób wysokość raty gra kluczową kwestię. W Polsce niemal 2/3 kredytów (ok. 63%) jest udzielane na okres 25 – 35 lat, właśnie ze względu na niższą ratę kredytową. Wybór 20-letniego okresu kredytowania, ze względu na niższe koszty, w tej, konkretnej sytuacji, nie wydaje się dobrym rozwiązaniem. Gdyby, w ciemno słuchać ekspertów i dobrych rad to w Polsce udzielanych byłoby zaledwie  około 20% kredytów, w porównaniu do obecnej sytuacji. Naprawdę warto każdą radę, a zwłaszcza te dotyczące jednej z najważniejszych decyzji w życiu, przefiltrować przez swoją osobistą sytuację. 

Czy zatem, w analizowanym przypadku, 30 lat i niższa rata, przy świadomości większych kosztów kredytu w całym okresie kredytowania jest najlepszym rozwiązaniem? Nie, bo wyższe są koszty, co już pokazałem powyżej. Na pewno warto, co zresztą jest podkreślone w pytaniu, wziąć pod uwagę obie opcje i rozważyć je w odniesieniu do swojej sytuacji osobistej i finansowej. Ja jednak nie zamykałbym sobie drogi do rozważenia także innych opcji. Podobnie zresztą poradziłem autorce pytania: 

Mam nadzieję , że autorka pytania dokonała już wyboru i podzieli się z nami w komentarzu swoją decyzją. 🙂

Wspominałem już, że sam mam dwa kredyty hipoteczne. Jakie okresy kredytowania wybrałem? Pierwszy kredyt zaciągnięty w 2010 roku to kredyt w programie Rodzina na Swoim. Program ten polegał na miesięcznych dopłatach do raty kredytowych w wysokości do połowy odsetek. Przy tym kredycie zależało mi głównie na maksymalnie niskich ratach, godząc się z tym, że oznacza to wyższe koszty całkowite. Kredyt zaciągnąłem na 35 lat. Gdybym słuchał dobrych rady ekspertów, to nie byłbym w stanie zaciągnąć tego kredytu. Fakt, że obecnie spłaciłem niewielka część kwoty kredytu rekompensuje to, że alternatywa dla braku kredytu byłby wynajem. Czynsz za podobne mieszkanie kosztowałoby mnie około 60% więcej niż raty kredytu. Mówiąc inaczej, gdybym słuchał ekspertów, wydawałoby dużo więcej pieniędzy za możliwość mieszkania przez 8 lat. Drugi kredyt zaciągnięty w 2017 jest na 25 lat i powodem wyboru takiego okresu jest chęć zachowania równowagi pomiędzy swoimi możliwościami finansowymi (z uwzględnieniem możliwości znacznego wzrostu oprocentowania – o tym napiszę w kolejnych artykułach), a chęcią spłaty maksymalnie dużej części kredytu w każdej racie. 

Na koniec powtórzę jeszcze raz: naprawdę warto każdą radę, a zwłaszcza te dotyczące jednej z najważniejszych decyzji w życiu, przefiltrować przez swoją osobistą sytuację. Nie ma co stresować się opiniami innych, które nie dotyczą Twojej, konkretnej sytuacji. Uważam, że dużo ważniejsze niż dopasowanie okresu kredytowania do wypowiedzi ekspertów jest dopasowanie wysokości rat kredytowych do swojej sytuacji finansowej. O tym jaka wysokość rat jest względnie bezpieczna napiszę już niedługo.

Wracając jednak do 1983 roku… Można rzec, że te 35 lat to szmat czasu. Można stwierdzić również (z perspektywy czasu), że ten lub nawet dłuższy okres minął…jak jeden dzień 😉

Przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?
Bądźmy w kontakcie, abyś mógł otrzymywać powiadomienia o nowych wpisach:

  1. Zapisz się na newletter:
        
  2. Możesz też polubić Facebookowy fanpage bloga
  3. Dodaj mnie do znajomych na Linkedin
Tagged , , , , , , ,

15 thoughts on “Okres kredytowania – co musisz o nim wiedzieć?

  1. Akurat na jesienie chcę kupić mieszkanie i kredyt będzie mi (niestety) potrzebny więc wpis bardzo mnie zainteresował.

  2. bardzo fajnie wszystko wyjaśnione, póki co nie mam przed sobą perspektywy kredytu, ale kto wie…na pewno wówczas dokładnie zagłębie się w tematykę

    1. Często (na przekór panującej opinii, że to zło) po prostu musielibyśmy wynajmować (co zresztą czasami nie jest złe), zamiast mieszkać u siebie.

      Dzięki za komentarz. Pozdrawiam.

  3. rewelacyjnie, że pokazujesz ludziom na czym to wszystko polega. Pamiętam jak sami zaciągaliśmy kredyt hipoteczny z Żoną i mieliśmy dużą zagwozdkę. Szkoda, że dopiero dzisiaj natrafiłem na Twojego bloga !

    1. Cześć Łukasz,

      Dzięki za odwiedziny i miłe słowa. Taki właśnie mam cel: przybliżać ludziom ten temat, aby zastanawiając się nad kredytem nie mieli, aż takiej zagwozdki 🙂

      pozdrawiam,
      Tomek

  4. Świetne artykuły, czekam na więcej, jako, że temat bezpośrednio mnie dotyczy!
    Może napiszesz coś o tym co lepsze, czy wziąć kredyt na 25 lat, skoro mogę sobie na to pozwolić, czy może lepiej wybrać opcję bezpieczniejszą na 35 lat i nadpłacać kredyt w miarę możliwości? Czy nadpłaty są obarczone jakimiś kosztami?

    1. Cześć Oliwia i dzięki za miłe słowa. 🙂

      Odnośnie Twojego pytania to uważam, że 35 lat to kiepski pomysł. Po pierwsze znaczna część raty to będą odsetki, czyli koszt kredytu. Po kilku latach spłaty zorientujesz się, że niewiele splacilas. Po drugie i równie ważne, wybierając tak długo okres spłaty bardzo zawezasz sobie możliwość wyboru banków. Niewiele banków udziela kredyty na 35 lat. Standardem raczej jest 30 lat.

      Co wybrać? Jeśli możesz sobie pozwolić na 25 lat (i zakładając np. że rata wzrośnie o połowę) nadal będziesz mogła sobie na to pozwolić, to weź 25. Jeśli nie to sprawdź jaka będzie wysokość raty przy 26, 27, 28, 29, 30 latach i wtedy zdecyduj 🙂

      Jeśli chodzi o nadpłaty to po 3 pierwszych latach nie ma żadnych opłat za wcześniejszą spłatę w żadnym banku. Niektóre banki pobierają opłaty przez pierwsze trzy lata przy nadplacie, a w niektórych od początku nie ma żadnych opłat.

      Powodzenia z kredytem 🙂

  5. Witaj,

    w końcu znalazłam czas i dokończyłam formalności hipoteki. Przed tym tematem szukałam informacji co wybrać żeby za mocno nie wtopić, robiłam różne analizy itd. W końcu napisałam post, który zamieściłeś w tym artykule 🙂 Dzięki Twojej poradzie podjęłam moim zdaniem świetną decyzję. Miałam wielu doradców, ale to od Ciebie dostałam konkrety i jestem mega zadowolona. Po pierwsze zacznę od tego, że wybrałam okres 30 lat ze względu na bardzo niską ratę. Stać mnie na większą, ale wolałam się zabezpieczyć, gdyby wydarzyło się coś losowego, zmieniałabym pracę, czy moi rodzice potrzebowali wsparcia finansowego. W końcu mogę nadpłacać i skrócić okres kredytowania 🙂 Poza tym moja premia to jest coś, co może się pojawiać, daje dobrego kopa finansowego, ale polityka firmy może się zmienić i nie wiem jak to będzie wyglądało w przyszłości. Widziałam już naprawdę różne sytuacje u znajomych i wolę wariant optymalnie bezpieczny. 🙂 Poza tym w przypadku wzrostu stóp procentowych mam jeszcze rezerwę na to w samej podstawie. Bardzo dziękuję za pomoc.
    P.S. Miałam do wyboru 2 banki w 1 miałam decyzję w ciągu kilku dni, a na 2 czekałam ok 3 tygodni. Wybrałam ten 1 bo gonił mnie czas i miałam decyzję w ręku. Poza tym ten bank bardzo płynnie przeprowadził mnie przez wszystko tak jak chciałam, a 2 mimo dostarczonych dokumentów prosił o przesłanie jeszcze raz kilku dokumentów. Ten bałagan nie wywarł na mnie dobrego wrażenia. 1 miał inne rodzaje opłat niż 2. Niby 2 był tańszy pod względem kosztów, ale w pierwszym okresie miałam kilka dodatkowych kosztów poza ratą, których nie miałam w 1. Postawiłam na wygodę, komfort psychiczny i kompetencje doradcy hipotecznego.
    Jeśli ktoś ma jakieś pytania co do moich rozkminek to zapraszam.

    1. Kasiu, dzięki że mile słowa. Cieszę się że mogłem pomóc i dziękuję że podzieliłaś się swoją historią 🙂

      Powodzenia z przeprowadzką 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *