zakup mieszkania

Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Mam plan i ambicję oswajać z tematami kredytów hipotecznych, ale czuję potrzebę poszerzenia tego tematu także o sytuację na rynku nieruchomości. Generalnie dzisiejszy wpis będzie mało hipoteczny. Mam nadzieję, jednak, że dla osób planujących zakup mieszkania okaże się przydatny.  

Wzrosną, spadną i pozostaną stabilne

Przeglądając artykuły z ostatnich tygodni i miesięcy o sytuacji na rynku mieszkaniowym można …zgłupieć. Takie mamy czasy, że każdej informacji robi się sensacyjną wiadomość o chwytliwym tytule. Jednak analizując artykuły i ich przesłanie można odnieść wrażenie że ceny nieruchomości w najbliższym czasie wzrosną, spadną i pozostaną stabilne. Czy tylko ja widzę tu kilka sprzeczności? Oczywiście można próbować tłumaczyć, że w niektórych lokalizacjach ceny wzrosną, w innych spadną, a jeszcze gdzie indziej pozostaną bez zmian. To jeszcze bym zrozumiał. Wspomniane artykuły dotyczą jednak tego samego – ogólnej sytuacji na rynku. Nie chciałbym być gołosłownym, więc kilka przykładów poniżej: 

Z drugiej strony pojawiają się informacje, że deweloperom brakuje gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, wydłuża się proces realizacji inwestycji. Te czynniki dość jednoznacznie wskazują, że ceny powinny wzrosnąć. 

Ale, niemal natychmiast, pojawiają się informacje, że za chwilę ma powstać specustawa mieszkaniowa, dzięki której odrolnienie gruntów będzie łatwiejsze. Gruntów ma być więcej i szybciej, więc nie ma powodów, aby było drożej.

Bądź tu człowieku mądry. To będzie taniej czy drożej? Warto zwlekać z zakupem mieszkania? Może trzeba kupić jak najszybciej, aby zdążyć przed falą podwyżek? 

Takie rozbieżności można wytłumaczyć tym, że dziennikarze nie w każdym temacie muszą być specjalistami. To jest ok. W zależności od ich rozmówcy lub przesłanych informacji od deweloperów, ekspertów przygotowują konkretne artykuły. To już tylko częściowo jest ok, bo to najprostszy sposób do manipulacji wnioskami. Na przykład będąc deweloperem, któremu zależy na podniesieniu cen można przygotować informację prasową o tym, jak i dlaczego wzrosną ceny mieszkań w najbliższym czasie. Taką informację rozsyłamy do wybranych portali, agencji informacyjnych, dziennikarzy i czekamy, aż ktoś ją powieli lub wykorzysta do napisania artykułu o podwyżkach cen. Czego mi w tym wszystkim w takim razie brakuje? Obiektywnego spojrzenia na całe zagadnienie. Ciężko tego jednak wymagać, gdy gonią terminy na napisanie artykułu, a piszący nie jest specjalistą w danej dziedzinie. Jak się przed tym bronić? Przede wszystkim proponuje sprawdzać kto podpisał się pod artykułem albo kto jest najczęściej wypowiadającą się osobą w tekście. Jeśli jest to, np. przedstawiciel dewelopera to zakładanie, że powie coś innego niż to, że ceny będą rosły oznacza, że …trzeba zmienić leki. 😉 

Zostawmy zatem dziennikarzy. Spójrzmy na specjalistów. Raport firmy doradczej REAS specjalizującej się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym opublikowany na początku 2017 zawiera prognozę spadku skali sprzedaży na najbliższe kilka lat (i spadku ceny, choć to akurat wynika pośrednio z raportu):

Nie muszę przy tym dodawać, że 2017 roku mieliśmy do czynienia z wzrostem sprzedaży mieszkań i wzrostem cen.Raport opublikowany przez tą samą firmę na początku 2018 zawiera prognozę wzrostu sprzedaży i wyraźnego wzrostu cen:

Co w takim razie wydarzyło się w przeciągu 12 miesięcy, że prognoza wynikają z obu raportów jest tak diametralnie różna? W zasadzie nic nadzwyczajnego. Tak naprawdę, specjalistę/eksperta od zwykłego Kowalskiego odróżnia umiejętność czytania wykresów w lewą stronę. Używając niezrozumiałych słów, eksperci są w stanie opowiedzieć o tym, co i dlaczego się wydarzyło. Ich umiejętność przewidywania co zdarzy się w przyszłości jest natomiast ograniczona.

“Eksperci” są wszędzie

Zaglądając na chwilę na inne podwórko, a konkretnie na giełdę, można znaleźć przypadki, gdy dwa różna domy maklerskie wydają dwie odmienne rekomendacje (kupuj, sprzedaj) odnośnie tej samej spółki. To najdobitniej pokazuje, że fachowcy mogą mylnie interpretować te same dane. O tym, że to się dzieje i to dość często niech świadczy sytuacja na rynku funduszy inwestycyjnych. W 2017 indeks GPW urósł o 23%. W tym samym roku 4 fundusze akcyjne inwestujące w GPW przyniosły straty (!!!), a jedynie 6 (z 59) przyniosło zysk lepszy niż 23% (swoją drogą dla inwestujących w fundusze inwestycyjne polecam pełną analizę 2017 dostępną tutaj). Nie chcę tu dyskredytować osób zarządzających funduszami, przygotowujących raporty, czy piszących artykuły o rynku mieszkaniowym. Podobnie, jak w poprzednim wpisie, uważam jednak, że zdrowy rozsądek jest najlepszą opcją. Tak naprawdę nikt, poza Tobą, nie jest w stanie odpowiedzieć, czy to jest dobry moment na zakup mieszkania, Twojego mieszkania. To co dotyczy ogólnej sytuacji w mieszkaniówce może się mieć nijak do sytuacji lokalnej. Spójrzmy jednak na ogólną sytuację. 

Ceny nieruchomości

Na ceny nieruchomości wpływ ma bardzo wiele różnych czynników. Oczywiście kluczowe tu jest jej położenie. Generalizując można stwierdzić, że ceny mieszkań wynikają z ilości mieszkań dostępnych (wystawionych na sprzedaż) i ilości chętnych na ich zakup. Im więcej chętnych na zakup (a z tym mamy do czynienia teraz) tym większe prawdopodobieństwo, że ceny będą rosły. Będą rosły, ale nadal nie wiemy, jak bardzo dynamicznie. Na poniższych wykresach pokazałem, jak wg NBP, kształtuje się poziom cen ofertowych i transakcyjnych dla nowych mieszkań dla Warszawy i oddzielnie dla 7 największych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) w latach 2006 – 2017.

Ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie w latach 2006 – 2017

 

Ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) w latach 2006 – 2017

 

To co przede wszystkim rzuca się w oczy to niemal zrównanie cen ofertowych z faktycznymi cenami transakcyjnymi. Chociaż ceny ofertowe (niebieska linia) zaczynają się w ostatnim okresie delikatnie podnosić do góry. Pobawmy się jeszcze przez chwile w krytykowanych (z przymrużeniem oka) przeze mnie analityków/eskeprtów i przenalizujemy okres 2008 – 2010. W okresie drastycznego spadku sprzedaży (tego na wykresach nie ma ale odzwierciedla to pomarańczowa limia cen transakcyjnych) ceny ofertowe również się zmieniają ale dużo wolniej. Najlepiej to widać na rynku warszawskim. Wygląda na to, jakby deweloperzy przez ponad dwa lata dochodzili do siebie i dopiero pod koniec 2010 zrównali swoje oczekiwania z możliwościami nabywców. Nie uważam jednak, że grozi nam powtórka z lat 2007 – 2010 (choć oczywiście mogę się mylić). Przede wszystkim w tamtym okresie sprzedaż mieszkań napędzały kredyty hipoteczne.

Obecnie, wg danych NBP, niemal 2 na 3 mieszkania (na rynku pierwotnym) są kupowane za gotówkę. Jeśli dodamy do tego fakt, że niebawem (choć to niebawem coraz bardziej się oddala) wzrosną stopy procentowe to kredyt będą droższe, a wiec mniej osób będzie stać na zaciągnięcie kredytu. Przede wszystkim jednak, zmniejszy się atrakcyjność inwestycji w nieruchomości vs zysk na depozytach bankowych. Osoba, która obecnie dysponuje wystarczającymi środkami na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych, może oczekiwać zysku z najmu na poziomie od 4% – 5%. Podczas, gdy zysk z lokat bankowych praktycznie nie przekracza poziomu 2,5%. Po wzroście stóp procentowych wzrośnie zysk z lokat. Z pewnością nie do poziomu, który zrównałby atrakcyjność obu inwestycji, ale cześć osób może uznać, że nie warto dla 1% czy 2% więcej “użerać się” z tematem najmu. Oczywiście to wszystko pewne uproszczenia, bo zysk z najmu równie dobrze może wynieść 7%,8% a nawet więcej procent, a zarządzanie najmem można powierzyć zewnętrznej firmie, ale to już temat na oddzielny wpis. Mniej może być zatem chętnych do zakupu mieszkania (po podwyżce stóp procentowych), co przełoży się na niewielki spadek cen. Zapewne ceny ofertowe, podobnie, jak w okresie 2008 – 2010 będa spadały dużo wolniej niż ceny transakcyjne. To wszystko oznacza, że deweloperzy (i generalnie wszyscy sprzedający) będą bardziej skłonni do negocjacji ceny.

Czemu uważam, że spadek cen może być niewielki? Ponieważ w Polsce nadal, wg różnych źródeł, brakuje od 1 do 2,5 mln mieszkań. Mniej chętnych nie oznacza wiec 50% mniej, a raczej kilka procent mniej. Poza tym cały czas czekamy na program Mieszkanie +. Czekamy, bo program jeszcze nie ruszył, a już okazuje się, że jest potrzeba zmiany założeń. Jeśli program okaże się sukcesem, w co wątpi coraz więcej osób, to może w pewnym stopniu wpłynąć na zmniejszenie chętnych na zakup własnego mieszkania na rzecz wynajmu.

Podsumowując, wg mnie, brak jest podstaw, aby sądzić, że ceny mieszkań będą znacznie rosły, gdy zaczną się podwyżki stóp procentowych. Jednak do tego czasu, linia pokazująca ceny transakcyjne, a zwłaszcza ofertowe, może odchylać się w górę. Może nie bardzo dynamicznie, ale jednak ten trend może być kontynuowany w skali kraju. Lokalnie sytuacja może jednak wyglądać zupełnie inaczej. O tym nie wolno zapominać. Szukając mieszkanie zawsze patrzmy na lokalny rynek nieruchomości, a nie wyłącznie na sytuację ogólną w skali kraju.  

Ciekawy jestem Twojego zdania. Jak uważasz, ceny mieszkań wzrosną czy spadną w dającej się przewidzieć przyszłości?

Przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?
Bądźmy w kontakcie, abyś mógł otrzymywać powiadomienia o nowych wpisach:

  1. Zapisz się na newletter:
        
  2. Możesz też polubić Facebookowy fanpage bloga
  3. Dodaj mnie do znajomych na Linkedin
Tagged , , , , ,

5 thoughts on “Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

  1. Na to pytanie o przyszłość, nie znam odpowiedzi. Dla mnie obecna koniunktura jest super, sprzedaję właśnie małe mieszkano i w 2 dni po wystawieniu mam mnóstwo chętnych, mimo wysokiej wg pośredników ceny. Natomiast wiem, że już nie kupię nic na kredyt hipoteczny. Mam we frankach i oczywiście szlag mnie trafia przy każdej racie.

    1. Nie da się ukryć, że franki są sporym problemem dla wszystkich. Jeszcze kilka lat temu Ci którzy dziś chcą lub chcieli przewalutowac franki na złote, głośno domagali się tego, by nie ograniczać udzielania kredytów we frankach.

  2. Właśnie jestem w trakcie starania się o kredyt. Już mam wybrane mieszkanie. Przez dłuższy czas wynajmowałem, jednak jak zobaczyłem jak ceny mieszkań w mojej miejscowości pną się do góry to stwierdziłem ze nie ma co czekać bo będzie coraz gorzej.

    1. Moim zdaniem to kwestia bardzo indywidualna czasu lepiej wynajmować czy kupić na kredyt. Wszystko ma swoje plusy i minusy. Zdecydowanie warto dobrze taka decyzja przeanalizować. W jednym z kolejnych wpisów postaram się coś podpowiedzieć w tym temacie.

    2. Ja akurat mieszkam w takiej miejscowości gdzie mieszkania są bardzo drogie (woj. Pomorskie). Nawet w porównaniu do większych miejscowości, są one bardzo wysokie. Powstaje blok po bloku, które stawia jedna firma a ani tak zainteresowanie jest nimi spore.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *