kredyt hipoteczny

Oprocentowanie zmienne, czyli równe raty, które mogą rosnąć 

Niemal sto procent kredytów hipotecznych w Polsce udzielanych jest w oparciu o oprocentowanie zmienne. Jak sama nazwa wskazuje, oprocentowanie zmienne może ulegać zmianie. Niby oczywista oczywistość, ale…w ostatnich latach mało kto o tym pamięta. Rekordowo niskie stopy procentowe przyzwyczaiły wszystkich do tanich kredytów. Oprocentowanie, jeśli już się zmieniało, to wyłącznie malało. Wraz z podwyżkami stóp procentowych wielu kredytobiorców przypomni sobie lub dowie się po raz pierwszy, że wyrażenia “raty równe” nie należy traktować dosłownie, a oprocentowanie zmienne może również zmieniać się w górę. Dzisiejszym wpisem wracam do podstaw. Podstaw, które dla większości są dobrze znane, ale nadal są osoby, które są zaskoczone tym, że raty mogą wzrosnąć, a przecież miały być równe. Zaczynamy. 

Oprocentowanie zmienne
Oprocentowanie kredytu = WIBOR (3M lub 6M) + marża banku

WIBOR – to stawka procentowa po jakiej największe banki w Polsce deklarują udzielanie sobie pożyczek. Oznacza to mniej więcej średnie oprocentowanie kredytów udzielanych bankom przez inne banki. Odpowiednie oznaczenie stawki WIBOR, jako 3M lub 6M oznacza kredyt udzielany (nadal pomiędzy bankami) na 3 lub 6 miesięcy. WIBOR jest podstawą ustalania oprocentowania dla większości kredytów udzielanych przez banki, nie tylko dla osób fizycznych ale również dla firm.  

Różnica pomiędzy WIBOR 3M i WIBOR 6M w perspektywie kilkunastu lat będzie niewielka. Nie znaczy to jednak, że jej nie ma. Obecnie (na dzień 20.03.2018) WIBOR 3M wynosi 1,70%, natomiast WIBOR 6M 1,78%. Na ogół oba wskaźniki podążają w tym samym kierunku, ale cyfry po przecinku mogą się od siebie niewiele różnić. Z reguły niższy jest WBIOR 3M. Poza tym, jeśli aktualizacja stawek oprocentowania w banku odbywa się raz na 3 miesiące (dla WIBOR 3M) lub raz na 6 miesięcy (dla WIBOR 6M) to spadek lub wzrost stóp procentowych szybciej znajdzie odzwierciedlenie w trzymiesięcznej stawce WIBOR (z uwagi na częstsze zmiany oprocentowania).  

Skoro WIBOR ustalają banki to dlaczego tyle mówi się o podwyżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej? Zamiast niepotrzebnie wchodzić w szczegóły, proponuje spojrzeć na poniższy wykres:

Zmiana stop referencyjnych NBP wprost przekłada się na zmiany oprocentowania, po jakim banki są skłonne pożyczać sobie pieniądze, czyli WIBOR.   

Podsumowując i upraszczając opis WIBOR, można stwierdzić, że WIBOR pokrywa koszt banku pozyskania finansowania. Z kolei marża kredytu to zysk banku. Gdyby marża kredytu wyniosła 0 p.p., to bank nic by nie zarobił na kredycie pomimo tego, że dla nas koszt kredytu i tak byłby stosunkowo wysoki (z uwagi na okres kredytowania wynoszący kilkanaście lub kilkadziesiąt lat -> tu wyjaśniam więcej o okresie kredytowania). O ile WIBOR może często się zmieniać, o tyle marża jest stała w całym okresie kredytowania. Chciałbym chwilę zatrzymać się nad stwierdzeniem “stała w całym okresie kredytowania”, bo mogą być wyjątki: 

  • Do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej marża może być podwyższona (z reguły o ok. 1 p.p.). To jest tzw. ubezpieczenie pomostowe. Po wpisie hipoteki marża jest obniżana do docelowego poziomu. Pamiętaj tylko,  że kupując mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji, mogą minąć nawet dwa lata, zanim inwestycja zostanie ukończona, umowa przeniesienia własności podpisana, księga wieczystą założona, a hipoteka wpisana. Wyższa marża, a w konsekwencji wyższe oprocentowanie oznacza dla Ciebie wyższe raty i to w okresie,  w którym nie możesz mieszkać w kupowanym mieszkaniu (budowa), a więc ponosisz inne koszty (najem, raty innego kredytu,  czynsz). 
  • Jeśli masz w umowie kredytowej zapisy o dodatkowych produktach lub usługach banku, do korzystania, z których zobowiązałeś się, to pamiętaj, że brak realizacji zobowiązań może prowadzić do podwyższenia marży. Czasami w umowach są określone terminy,  w których może grozić wzrost marży, a czasem trzeba się pilnować przez cały okres kredytowania. Marża raz podwyższona może już nie zostać obniżona. Stosunkowo niewiele banków umożliwia ponownie powrót do niższej marży, jeśli np. w jednym miesiącu zapomnimy dokonać wymaganego obrotu na karcie kredytowej. Raczej można się spodziewać, że marża już nie wróci do wyjściowego poziomu. 
  • Innym sposobem na zmianę marży w trakcie trwania kredyty jest negocjacja marży. Uczciwie przyznając, jest to sposób najrzadziej stosowany. Czasami, jeśli masz bardzo wysoka marżę bank, może być skłonny negocjować warunki kredytu. Ewentualna zgoda wymaga podpisania aneksu kredytowego. 

Ok, oprocentowanie opanowane. Jak w takim razie przy zmiennym oprocentowaniu są wyliczane raty równe? 

Raty (nie)równe

Raty równe w rzeczywistości są równe, ale tylko przy niezmiennym oprocentowaniu. Jeśli oprocentowanie wzrasta to rosną również raty. Chwila.. Jeśli rosną, to dlaczego są nazwane równymi? Spójrzmy na przykład: 

  • Oprocentowanie 4% (WIBOR 3M: 2% i marża 2 p.p.), rata płatna 10. każdego miesiąca wynosi 1 100 zł.
Data płatności raty Rata Uwagi
10 marca 1 100 zł
10 kwietnia 1 100 zł
30 kwietnia zmiana WIBOR  WIBOR 3M wzrasta do poziomu 3%, a więc oprocentowanie wzrasta do 5%.
10 maja 1 200 zł rata uwzglednia kwotę zadłużenia, które pozostało do spłaty po zapłaceniu raty kwietniowej przy oprocentowaniu 4% (w okresie od 11 kwietnia do 30 kwietnia) oraz tą samą kwotę zadłużenia (w okresie od 1 maja do 10 maja) ale już przy oprocentowaniu 5% 
10 czerwca 1 250 zł rata uwzględnia kwotę zadłużenia, które pozostało do spłaty po zapłaceniu raty majowej przy oprocentowaniu 5% 
10 lipca 1 250 zł

W tym przykładzie jeden wzrost stawki WIBOR spowodował trzy różne wysokości rat w ciągu trzech kolejnych miesięcy. Wszystko oczywiście w systemie rat równych. Bądź tu człowieku mądry 🙂 

Czy w najbliższym czasie raty równe mogą wzrosnąć?

W zasadzie śledząc wypowiedzi szefa Rady Polityki Pieniężnej i NBP to przynajmniej przez najbliższy rok nie powinny. Osobiście jednak, nie przywiązywałbym się do tej deklaracji, bo w perspektywie całego okresu kredytowania ten rok niewiele znaczy.  

Sceptycy twierdzą, że obecnie siedzimy (a w zasadzie osoby zaciągające obecnie kredyty) na bombie z opóźnionym zapłonem. Zaciągając kredyt przy rekordowo niskich stopach procentowych, można oczekiwać wyłącznie ich wzrostu. To w oczywisty sposób przełoży się na wzrost rat kredytowych. Jeśli ktoś obecnie ma zdolność kredytową “na styk” i ledwo jest w stanie regularnie opłacać raty to gdy wzrośnie oprocentowanie, będzie miał duży problem.  

Optymiści uważają, że w dzisiejszych czasach żyjemy w środowisku niskich stóp procentowych i w najbliższych latach nie grozi nam powtórka to kilkunastu procentowych stóp procentowych, jakie były jeszcze kilkanaście lat temu. Poza tym w perspektywie czasu będą rosły zarobki, więc ewentualny wzrost rat nie będzie tak dotkliwy dla kredytobiorców.  

Rozsądni realiści, czyli grupa, do której staram się aspirować, twierdzą, że przy kredycie hipotecznym na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat należy działać, tak jakbyś był optymistą (zwłaszcza w kwestii zwiększania swoich dochodów) ale być przygotowanym na ….. może nie na najgorsze, ale przynajmniej na przewidywania sceptyków. Co przez to rozumiem? Mieszkanie dostosowane do swoich finansowych możliwości. Kredyt zapewniający stosunkowo duże finansowe bezpieczeństwo w bieżącej obsłudze, zamiast zadłużania się “pod korek”.  

A co jeśli już masz kredyt? Wykorzystaj ten najbliższy rok niskich stóp procentowych i zacznij odkładać regularnie, co miesiąc, jakąś część na konto oszczędnościowe. Gdy wzrośnie oprocentowanie, a wraz z nim raty kredytu, odłożone środki mogą się przydać. Nawet jeśli nie będziesz miał kłopotów z wyższą ratą to i tak warto ten rok wykorzystać na odłożenie środków np. na wcześniejszą nadpłatę kredytu.   

Na początlu stwierdziłem, że w Polsce niemal 100% kredytów jest udzielanych przy oprocentowaniu zmiennym. Teoretycznie alternatywą dla oprocentowania zmiennego jest oprocentowanie stałe. W praktyce oprocentowanie stałe stanowi zalediwe 0,2% wszystkich kredytów hipotecznych. W kolejnym wpisie opiszę tę “nieistniejącą” alternatywę dla oprocentowania zmiennego.

Przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?
Bądźmy w kontakcie, abyś mógł otrzymywać powiadomienia o nowych wpisach:

  1. Zapisz się na newletter:
        
  2. Możesz też polubić Facebookowy fanpage bloga
  3. Dodaj mnie do znajomych na Linkedin
Tagged , , ,

3 thoughts on “Oprocentowanie zmienne, czyli równe raty, które mogą rosnąć 

  1. Trzeba zauważyć że te niskie stopy procentowe utrzymują się już bardzo dużo. Bardzo długo też mamy do czynienia z bardzo niskim oprocentowaniem lokat. Kiedyś mogliśmy spotkać oferty lokat 6 czy nawet 7-procentowych, dzisiaj pod tym kątem banki mogą nam zaoferować co najwyżej połowę tego. Ma to właśnie bezpośredni związek z niskim poziomem stóp procentowych. Sam miałem okazję spłacać kredyt, gdy one spadały a że kredyt nie był mały odczułem sporą różnicę. Myślę że najbardziej takie zmiany odczują osoby spłacające kredyty hipoteczne, bo jednak sięgają w tym przypadku po kredyty z długim okresem spłaty.

  2. Ciekawe i pożyteczne wpisy dla osób, które przymierzają się do zaciągnięcia kredytu. Warto wiedzieć na co człowiek się decyduje przy “hipotece” na długie lata. Trzymaj tak dalej

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *