kredyt hipoteczny

Oprocentowanie stałe – godna uwagi alternatywa?

Benjamin Franklin stwierdził kiedyś, że „na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki”. I oczywiście miał rację. Nie przewidział jednak, że pewne (i stałe) mogą być także raty kredytów hipotecznych.  

Osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu na zakup mieszkania najczęściej pytają o marżę. Oczekują przy tym podania jak najniższej wartości. Marża banku to drugi, obok stopy referencyjnej WIBOR, element składowy oprocentowania kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, i o ile w całym okresie kredytowania jest ona stała, o tyle WIBOR może się zmieniać, w zależności od sytuacji na rynku. Ta, z kolei bywa czasem nieprzewidywalna. Jeszcze pięć lat temu trzymiesięczny WIBOR wynosił około 5 proc. i była to wartość niska. Obecnie WIBOR 3M to 1,70 proc.

Dzisiejszy wpis to kontynuacja tematu sprzed dwóch tygodni, kiedy to opisywałem temat oprocentowania zmiennego. Jednocześnie wpis ten jest rozwinięciem artykułu, który pojawił się na moim profilu na Linkedin (poznajmy się -> dodaj mnie do znajomych).

Czy można zatem uniezależnić się od zmiennej stopy procentowej? Teoretycznie tak. W praktyce nie jest to jednak takie proste. 

Stałe oprocentowanie – rozwiązanie idealne? 

W Polsce oferowane są kredyty o stałym oprocentowaniu jedynie w początkowych kilku latach kredytowania. Ich dostępność jest jednak bardzo ograniczona. Jedynie nieliczne banki mają w ofercie takie kredyty. Najczęściej oprocentowanie stałe jest oferowane w pierwszych pięciu latach kredytowania. Po tym okresie, z reguły zobowiązanie zostaje objęte oprocentowaniem zmiennym. Według danych prezentowanych przez KNF, zadłużenia ze stałym oprocentowaniem w naszym kraju stanowią zaledwie 0,2 proc. wszystkich udzielonych kredytów hipotecznych. Popularyzacji tego typu kredytów nie sprzyja fakt, że w ostatnich 5 latach stopy procentowe wyłącznie spadają. W takiej sytuacji zaciągając kredyt o oprocentowaniu zmiennym korzystasz z obniżek stóp procentowych. Zaciągając kredyt o oprocentowaniu stałym – denerwujesz się, że sąsiad płaci niższe raty (bo spada oprocentowanie). Ma to swoje plusy i minusy, ale o tym trochę później.  

Na rynkach europejskich to rozwiązanie jest znacznie bardziej popularne. Europejska Federacja Hipoteczna w swoich publikacjach, podaje, że w pierwszym kwartale ubiegłego roku w Belgii aż 97 proc. zaciąganych kredytów mieszkaniowych stanowiły właśnie te o stałej stopie procentowej (w co najmniej pięcioletnim okresie kredytowania). W Niemczech i Holandii było to 80 proc., a u naszych południowych sąsiadów, Czechów –  30 proc.

 Kredyty ze stałym oprocentowaniem – popularność na rynku europejskim:Kredyty ze stałym oprocentowaniem – popularność na rynku europejskim

Zalety kontra wady 

Najważniejszą zaletą stałego oprocentowania jest przewidywalność wysokości miesięcznej raty kredytu. Mając takie kredyt możesz z wyprzedzeniem planować swoje miesięczne wydatki bez obawy o wzrost kwoty przeznaczanej na raty. Co by się nie działo na rynkach finansowych, nie będzie to miało wpływu na wysokość Twojego oprocentowania, nie wpłynie to na wysokość Twojej raty. Do czasu… To, co z pozoru jest zaletą, w pewnych sytuacjach może zamienić się w wadę. Jeżeli stawka referencyjna WIBOR w okresie obowiązywania stałego oprocentowania wzrośnie, to zakończenie okresu stałego oprocentowania może wiązać się z nagłym i znacznym wzrostem wysokości raty. W przypadku osób spłacających kredyty o zmiennym oprocentowaniu taki wzrost będzie stopniowy, dlatego kredytobiorcy łatwiej będą mogli się do niego dostosować. Natomiast skokowy wzrost raty o kilkadziesiąt procent może być problemem dla sporej części kredytobiorców.  

Poza tym kredyty o stałym oprocentowaniu są droższe, ponieważ wymagają od banku pozyskania długoterminowego finansowania oraz zaakceptowania ryzyka stałej stopy procentowej (tak, dla banku to też może być ryzyko). To z kolei musi mieć swoje odzwierciedlenie w koszcie kredytu. Koszt kredytu z kolei odgrywa kluczową rolę przy wyborze oferty. Mało kto (niestety) zaciągając kredyt myśli, o ile realnie może wzrosnąć oprocentowanie. Trudno się temu dziwić, skoro przeciętny Kowalski w mediach może przeczytać, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a widmo ich podwyżek coraz bardziej się oddala.

Problem, który może się wiązać ze wzrostem stóp procentowych dostrzega również Komisja Nadzoru Finansowego, która myśli nad rozwiązaniami, które miałyby na celu upowszechnienie kredytów z oprocentowaniem stałym. Jednak dla KNF kredyt o stałym oprocentowaniu to kredyt, w którym stałe oprocentowanie funkcjonuje przez okres co najmniej 10 lat. Problem jednak w tym, że skoro kredyt ze stałą, 5 letnią stopą procentową jest drogi, to kredyt z 10 letnią stopą procentową będzie jeszcze droższy. W takiej sytuacji trudno mieć nadzieję, że takie rozwiązanie znajdzie wielu chętnych. Miną jeszcze długie lata zanim (o ile w ogóle) kredyty ze stałym oprocentowaniem na dobre zadomowią się nad Wisłą.  

Godna uwagi alternatywa 

Czy stałe oprocentowanie jest lepsze niż zmienne? Jest bardziej przewidywalne, choć zależy to od okresu oprocentowania stałego i okresu kredytowania. Teoretycznie kredyt z 10 letnią stopą procentową udzielony na 10 lat byłby bardzo przewidywalny. Gdyby jednak, w tym okresie, WIBOR 3M powiększony o marżę banku utrzymywał się na niższym niż oprocentowanie kredytu o stałej stopie poziomie, taki kredyt byłby mniej opłacalny. Podobnie jednak działa ubezpieczenie. Gdyby w okresie ubezpieczenia dom nie uległ zniszczeniu, to kupno ubezpieczenia okazałoby się strata pieniędzy. Jak więc widzisz nie zawsze chodzi o pieniądze. Czasami bardziej liczy się spokój i przewidywalność niż wynik finansowy.

Czy zatem stałe oprocentowanie jest lepsze niż zmienne? Każdy, kto planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego, na to pytanie musi odpowiedzieć sam. Warto jednak wiedzieć, że istnieje alternatywa dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu i stałe (pewne) raty kredytów hipotecznych są możliwe, choć – przynajmniej na razie – mogą one obowiązywać jedynie w ograniczonym okresie. 

Bardzo jestem ciekaw Twojego zdania, czy byłbyś skłonny wybrać ofertę kredytu ze stałym oprocentowaniem, np. na 5 lat, ze świadomością, że dzisiaj to oprocentowanie jest wyższe (a więc wyższe będą raty) niż oprocentowanie zmienne? Nie wiem (i chyba mało kto wie) co będzie za rok, dwa, trzy.. Być może zyskasz, a być może nie. Czy mimo wszystko zapłaciłbyś więcej za spokojny sen przez najbliższych 5 lat?

Przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?
Bądźmy w kontakcie, abyś mógł otrzymywać powiadomienia o nowych wpisach:

  1. Zapisz się na newletter:
        
  2. Możesz też polubić Facebookowy fanpage bloga
  3. Dodaj mnie do znajomych na Linkedin
Tagged , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *