W jakim banku wziąć kredyt hipoteczny?

geometry

Wybór banku, w którym weźmiemy kredyt hipoteczny na zapewne kilkadziesiąt lat to niełatwa sprawa. Oferty banków są tak skonstruowane, żeby nie ułatwiać klientowi ich zrozumienia, a co dopiero podjęcia decyzji. Podpowiadamy jak porównać kredyty hipoteczne, żeby wybrać najlepszy bank.

Parametry kredytów

Kredyty mieszkaniowe posiadają wiele parametrów, które mogą pomóc nam je odróżnić – wszystkie oczywiście dotyczą kosztów, które musi ponieść potencjalny kredytobiorca. Można je podzielić na koszty początkowe (jednorazowe) oraz comiesięczne (stałe). Najważniejsze parametry należące do grupy kosztów początkowych to:

Prowizja za udzielenie kredytu – jednorazowa opłata do banku za udzielenie kredytu, zwykle w granicach 0-3% jego wartości, dla typowego kredytu na 300 000 zł potrafi wynieść 0 – 9 000 zł.

Wycena nieruchomości – zanim bank udzieli nam kredytu, będzie chciał upewnić się, że kredytowane mieszkanie rzeczywiście jest warte tyle, ile deklarujemy – banki mają drastycznie różne sposoby wyceniania nieruchomości – od pełnej opłaty (rzędu 500zł) płatnej przez klienta jeszcze przed rozpoczęciem procedury udzielania kredytu, aż do wyceny nieruchomości w 3 min. na podstawie zdjęć (za darmo). Dobrze jest więc dowiedzieć się zawczasu jaką politykę stosuje w tej kwestii bank, w którym chcemy wziąć kredyt.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – niezupełnie jest to koszt jednorazowy, ale występuje tylko na początku kredytu i jest dodatkowym zabezpieczeniem banku dla kredytów „szczególnie zagrożonych”, czyli tych przekraczających granicę kwoty kredytu w stosunku do wartości. Granica ta wynosi od 70% do 90%, w zależności od banku, a dla kredytobiorcy im jest wyższa, tym lepiej – ponieważ od brakujących 10-30% będzie naliczana składka ubezpieczenia, płatna co 1-5 lat (również w zależności od banku).

Ubezpieczenie pomostowe – również płatne na początku kredytu, do chwili ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej przes sąd wieczystoksięgowy – wyrażane zwykle w ilości punktów procentowych, o które podwyższana jest marża banku w pierwszych miesiącach, skutkuje podwyższoną ratą kredytu w pierwszych miesiącach jego spłaty.

Parametry, które będą dla nas ważne przez cały okres spłaty kredytu, to przede wszystkim:

Oprocentowanie kredytu – na które składa się marża banku oraz stopa procentowa (WIBOR lub EURIBOR) – oczywiście im mniejsze, tym lepiej dla kredytobiorcy.

Ubezpieczenie nieruchomości – zwykle z cesją na bank, doliczane każdorazowo do raty lub płatne oddzielnie, powiększa comiesięczny koszt kredytu – zwykle obowiązkowe.

Ubezpieczenie na życie – zwykle również z cesją na bank, zapewnia spłatę kredytu w przypadku śmierci kredytobiorcy, w niektórych bankach niewymagane, w innych płatne co miesiąc (razem z ratą lub oddzielnie), czasem płatne z góry za jakiś okres (forma „ukrytej prowizji”).

Ubezpieczenie od utraty pracy – zwykle nieobowiązkowe, ale jeśli jest wymagane, powiększa comiesięczny koszt kredytu, a jego skuteczność jest wątpliwa. Koszty dodatkowe – jak np. utrzymanie obowiązkowego konta w banku, koszty obowiązkowych kart kredytowych, itd.

Jak porównać kredyty hipoteczne?

Z punktu widzenia kredytobiorcy hipotecznego, który wiąże się z bankiem zwykle na wiele lat, najważniejsza powinna być suma miesięcznych kosztów kredytu. Drugorzędne znaczenie mają koszty jednorazowe. Mając zatem alternatywę – co wybrać – wyższą marżę (koszt comiesięczny) i niższą prowizję (koszt jednorazowy) lub odwrotnie – warto zdecydować się na jak najniższą marżę (nawet pożyczając od rodziny brakujące pieniądze na pokrycie kosztów początkowych).

Przykładowo: każde 10 zł kosztów miesięcznych więcej przy kredycie na 30 lat to aż 3 600 zł sumarycznie! Stojąc np. przed wyborem: prowizja wyższa o 3000zł albo wyższa o 10 zł rata kredytu i brak prowizji – wielu kredytobiorców wybiera podwyższoną ratę, popełniając błąd, ponieważ w rezultacie płacą więcej.

Dobrze jest zatem podsumować koszty miesięczne, pomnożyć je przez liczbę rat kredytu i dopiero wtedy porównać je z kosztami stałymi.

Parametry dodatkowe i kruczki w umowach kredytowych

Oprócz kosztów, warto też sprawdzić:

Czy mam zdolność kredytową w tym banku – czynnik kluczowy, pozwoli już na wstępie wyeliminować bank z listy branych pod uwagę. Nie warto brać kredytu w bankach, w których jesteśmy na krawędzi zdolności (np. wyliczona zdolność to 410 000 zł, a kredyt chcemy na 400 000 zł) – czasem zdarza się, że w takiej sytuacji bank podniesie nam marżę.

Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu – w tej chwili już każdy kredyt można spłacić wcześniej, ale nie wszystkie tak samo i na tych samych zasadach. Najlepiej móc to zrobić już następnego dnia po wzięciu kredytu i bez prowizji, ale banki mają różne zasady w tej kwestii.

Możliwość wakacji kredytowych – choć może to być opcja dosyć kosztowna, warto mieć taką możliwość. Wszystkie te koszty należy uwzględnić podczas porównywania ofert kredytowych banków.